Energieausweis beim Immobilienverkauf

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Das GEG kennt zwei Arten von Energieausweisen. Der Bedarfsausweis beruht auf einer rechnerischen Ermittlung des Energiebedarfs anhand der Gebäudeeigenschaften. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem erfassten Energieverbrauch der zurückliegenden Abrechnungszeiträume.

Beide Ausweisarten sind gesetzlich geregelt. Welche im konkreten Fall zulässig oder vorgeschrieben ist, richtet sich nach den Vorgaben des GEG und den Eigenschaften des Gebäudes — dazu zählen unter anderem Gebäudeart, Baujahr und die Zahl der Wohnungen. Eine pauschale Antwort ist nicht möglich.

Bedarfsausweis

Rechnerische Grundlage: Gebäudehülle, Anlagentechnik und weitere Gebäudedaten. Nutzerverhalten spielt keine Rolle.

Verbrauchsausweis

Grundlage sind erfasste Verbrauchsdaten. Das Nutzerverhalten der Vergangenheit wirkt sich auf die ausgewiesenen Werte aus.

Die Ausstellung eines Energieausweises ist an gesetzliche Voraussetzungen und Ausstellungsberechtigungen gebunden. SEEHECHT stellt nicht pauschal jeden Energieausweis selbst aus; im Bedarfsfall werden geeignete ausstellungsberechtigte Stellen benannt.

Vorlage und Übergabe beim Verkauf

Nach den Vorgaben des GEG ist der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Kommt es zu keiner Besichtigung, entfällt die Pflicht nicht — das Gesetz sieht auch für diesen Fall Vorlagepflichten vor, etwa im Zusammenhang mit einer Aufforderung des Interessenten oder spätestens im Rahmen des Vertragsschlusses.

Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Energieausweis oder eine Kopie davon dem Käufer zu übergeben. Diese Pflicht trifft den Verkäufer; ein beauftragter Immobilienmakler hat im Rahmen seiner Tätigkeit sicherzustellen, dass die Pflichten erfüllt werden.

Maßgeblich sind die §§ 79, 80 und 87 GEG in ihrer jeweils geltenden Fassung — siehe Quellen am Ende des Beitrags.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GEG)

Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bereits ein Energieausweis vor, sind bestimmte Angaben aus diesem Ausweis in der Anzeige zu nennen. § 87 GEG regelt, welche das sind.

Dazu gehören insbesondere die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), die im Ausweis genannten Werte des Endenergiebedarfs beziehungsweise Endenergieverbrauchs, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr nach Angabe im Ausweis sowie die Energieeffizienzklasse, soweit sie im Ausweis ausgewiesen ist.

Liegt bei Veröffentlichung kein Energieausweis vor, greift die Angabepflicht nach § 87 GEG in dieser Form nicht. Das ändert nichts an den Vorlage- und Übergabepflichten im weiteren Verlauf.

Was das praktisch für die Verkaufsvorbereitung bedeutet

Weil der Ausweis sowohl für die Anzeige als auch für Besichtigung und Vertragsabschluss relevant ist, gehört er zu den Unterlagen, die früh geklärt werden sollten. Ist ein vorhandener Ausweis abgelaufen oder nicht mehr passend, kostet die Neuausstellung Zeit.

In der Praxis hilft es, gemeinsam mit den übrigen Objektunterlagen zu prüfen, ob ein Ausweis vorliegt, welche Art er hat, bis wann er gültig ist und ob die darin enthaltenen Angaben zur aktuellen Anlagentechnik passen.