Vermietete Wohnung verkaufen

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das ist der Regelungsgehalt des § 566 BGB.

Für den Mieter ändert sich dadurch am bestehenden Mietverhältnis zunächst nichts: Der Vertrag läuft mit demselben Inhalt weiter, nur die Vermieterstellung wechselt. Für den Käufer bedeutet das, dass er den Mietvertrag mit allen darin geregelten Punkten übernimmt — einschließlich der vereinbarten Miethöhe und laufender Abreden.

Vorkaufsrecht: nur in der Konstellation des § 577 BGB

Ein Vorkaufsrecht des Mieters lässt sich nicht pauschal annehmen. § 577 BGB sieht es für eine besondere Konstellation vor: wenn an vermieteten Wohnräumen, die dem Mieter überlassen wurden, nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und dieses an einen Dritten verkauft wird.

Das Gesetz enthält zudem Ausnahmen — etwa bei einem Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts im Sinne der Vorschrift. Ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht und welche Mitteilungspflichten damit verbunden sind, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört rechtlich geprüft.

Der genaue Wortlaut beider Vorschriften ist über die Quellen am Ende des Beitrags abrufbar.

Unterlagen, die in der Praxis benötigt werden

Neben den üblichen Objektunterlagen kommen bei einer vermieteten Wohnung die mietvertragsbezogenen Dokumente hinzu. Welche davon konkret erforderlich sind, hängt vom Objekt und vom Einzelfall ab.

Mietvertrag und Nachträge

Der vollständige Vertrag samt aller Änderungen und Vereinbarungen — er bestimmt, was der Käufer übernimmt.

Miethöhe und Abrechnungen

Aktuelle Miete, Betriebskostenvorauszahlungen und die vorliegenden Abrechnungen der zurückliegenden Zeiträume.

Kaution

Nachweis über Höhe und Anlage der Mietsicherheit sowie deren Behandlung im Rahmen des Eigentümerwechsels.

WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen, soweit vorhanden und erforderlich.

Beschlüsse und Protokolle

Eigentümerbeschlüsse und Versammlungsprotokolle, soweit vorhanden und für die Kaufentscheidung erforderlich.

Energieausweis

Erforderlich nach den Vorgaben des GEG — Art, Werte und Gültigkeit sollten früh geprüft werden.

Besichtigungen und Umgang mit den Mietern

Besichtigungen in bewohnten Wohnungen setzen Abstimmung voraus. Feste Fristen oder eine allgemeine Duldungspflicht in bestimmtem Umfang lassen sich nicht pauschal angeben — das hängt vom Mietvertrag und den Umständen ab und ist im Zweifel rechtlich zu klären.

Praktisch bewährt hat sich eine frühzeitige, sachliche Information der Mieter, terminlich gebündelte Besichtigungen und Zurückhaltung bei Fotos aus bewohnten Räumen. Personenbezogene Daten der Mieter werden nur weitergegeben, soweit dies erforderlich und zulässig ist.

Was Käufer typischerweise wissen wollen

Kapitalanleger fragen in der Regel nach der aktuellen Miethöhe, der Laufzeit und Struktur des Mietverhältnisses, der Betriebskostensituation, dem Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum sowie nach anstehenden Maßnahmen aus WEG-Beschlüssen.

Je vollständiger und geordneter diese Angaben vorliegen, desto weniger Rückfragen entstehen im Verfahren. Aussagen zu künftigen Mieterträgen, Wertentwicklungen oder Renditen sind damit ausdrücklich nicht verbunden.